“INFORMACIONES AD PERPETUAM" O “INMATRICULACIÓN”

Comencemos mencionando que la regla general en materia registral es que en el Registro Público de la Propiedad sólo puede transmitirse lo que se encuentra previamente inscrito, para lo cual se requiere proporcionar los antecedentes registrales en cumplimiento del principio de tracto sucesivo. Así lo confirma el artículo 3019 del Código Civil Federal el cual dispone que, para inscribir o anotar cualquier título debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar perjudicada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de inmatriculación.

Ahora bien, como se menciona al final del párrafo anterior, la regla mencionada tiene una excepción y ésta ocurre cuando el inmueble que se pretende inscribir no tiene antecedentes registrales. Para estos efectos la ley regula un procedimiento especial denominado inmatriculación. La inmatriculación es la incorporación de un bien inmueble que carece de antecedentes registrales al Registro Público de la Propiedad. También se denomina “INFORMACIÓN AD PERPETUAM” en algunos códigos procesales.

El artículo 3046 del Código Civil Federal define a la inmatriculación como la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad, que carece de antecedentes registrales. Al respecto señala que para cualquier procedimiento de inmatriculación es requisito previo que el Registro Público emita un certificado que acredite que el bien de que se trata no está inscrito.

Por su parte, el artículo 538 del Código Federal de Procedimientos Civiles establece que Las informaciones “ad perpetuam” podrán decretarse cuando no tenga interés más que el promovente, y se trate:

        • De justificar la posesión,; y
        • De comprobar la posesión como medio para acreditar el dominio pleno de un inmueble de un derecho real sobre inmuebles.

El procedimiento de “Inmatriculación” o también llamado “Información Ad-Perpetuam” tiene por objeto la inscripción por primera vez de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad, e involucra una amplia investigación para que la autoridad se cerciore de que el inmueble no ha sido inscrito antes, que quien pretende la inscripción tiene la propiedad o posesión del inmueble, y que no haya una persona con un mejor derecho.

Es muy importante dejar claro que con la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” no puede transmitirse la propiedad de un inmueble, pues por regla general una persona no está en aptitud de transferir un derecho del cual NO dispone. Esto es así  porque la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam”  única y exclusivamente tiene el alcance de probar que se ha tenido la posesión de un inmueble, pero en ningún caso, puede interpretarse que con este instrumento puede acreditarse la propiedad, ya que, por un lado, del texto de artículo 538 del Código Civil Federal se desprende que la Inmatriculación sólo procede cuando se tenga el interés de justificar y/o comprobar la posesión, esto como medio para después acreditar el dominio pleno de un inmueble. Por otro lado, así lo ha confirmado la jurisprudencia en varias ocasiones, teniendo como ejemplo la tesis jurisprudencial más reciente titulada “ACCIÓN REIVINDICATORIA. NO QUEDA PROBADO EL ELEMENTO PROPIEDAD NECESARIO PARA SU PROCEDENCIA, SI EL TÍTULO EXHIBIDO POR EL ACTOR TIENE COMO ANTECEDENTE CAUSAL DILIGENCIAS DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA DE INFORMACIÓN AD PERPETUAM (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO)”.

Al resolver la contradicción de tesis 149/2007 de donde derivo la jurisprudencia antes indicada, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia sostiene que la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” al ser una declaración hecha en un procedimiento de jurisdicción voluntaria, por su naturaleza, NO tiene efectos constitutivos sino sólo declarativos, pues en ellos no existe una contención entre las partes. Las informaciones ad perpetuam consisten en justificar con testigos ciertos hechos que al promovente le interesa que queden consignados de modo solemne, a fin de que consten en lo sucesivo, es decir, sirve para hacer constar hechos que pudieren afectar en lo sucesivo el interés o el derecho de quienes las promueven. Estas informaciones tienen por objeto exteriorizar en forma solemne y documental el derecho que asiste a la persona que las promueve, o bien, preconstituir una prueba, fuera de juicio, de determinados hechos. Por tanto, sólo tiene el alcance de acreditar que se ha tenido la posesión de un inmueble, pero en ningún caso se puede interpretar que a través de esta figura se adquiere la propiedad.

Dicho de otro modo, con la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam”, la declaración que se hace, como todas las que se hacen en jurisdicción voluntaria, solamente tiene efectos declarativos, pues simplemente declaran el estado que guarda en ese momento el hecho o acto de que se trata, pero no constituye ningún derecho, sino que sólo se reconoce la posesión que, de hecho, ya tenía el solicitante, y el alcance probatorio de esas diligencias sólo se limita a acreditar lo señalado por los testigos que desahogaron las diligencias. Así, lo que se declara en la resolución de las informaciones ad perpetuam no es la adquisición de la propiedad, sino que se demuestra la posesión en los términos legales (pública, pacífica, continua, etcétera).

Dicho lo anterior, lo que SI es procedente, es que la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” puede servir de base para que en un juicio posterior se decida sobre la propiedad, como pudiera ser el de prescripción o alguno similar, siempre y cuando se reúnan las condiciones legales necesarias para ello. Es decir, en todo caso para adquirir la propiedad el camino es la prescripción positiva, sirviendo la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” para acreditar la posesión en concepto de propietario, de manera pacífica, continua y publica.  De este modo, si el Juez considera procedente la acción de prescripción positiva, debe declarar en su resolución que el poseedor se ha convertido en propietario, en virtud de la prescripción. Entonces, la declaración de prescripción positiva se manda protocolizar ante notario e inscribir en el Registro Público y entonces SI se tendrá como título de propiedad.

En términos del artículo 1157 del Código Civil Federal, la sentencia ejecutoria que declara procedente la acción de prescripción positiva, se inscribe en el Registro Público y sirve de título de propiedad al poseedor, y, por ello, da al beneficiario de la resolución el poder jurídico directo e inmediato sobre el inmueble para aprovecharlo totalmente, lo cual incluye la capacidad de transmitir el dominio del inmueble y poder establecer gravámenes sobre el mismo. Lo anterior NO sucede con la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” pues como ya mencionó, solamente tiene efectos declarativos que única y exclusivamente tienen el alcance de probar que se ha tenido la posesión de un inmueble.

Por último, inicialmente se mencionó que por regla general sólo puede transmitirse lo que se encuentra previamente inscrito, esto en atención y cumplimiento del principio de tracto sucesivo, el cual se refiere a la cadena o secuencia ininterrumpida que debe existir entre cada uno de los titulares de los derechos inscritos. Las inscripciones de propiedad inmobiliaria se realizan dentro de una secuencia con el fin de unir o enlazar y relacionar las adquisiciones y transmisiones sin que haya una ruptura de continuidad. Se pretende que en el Registro Público de la Propiedad se contenga todo el historial del inmueble para ofrecer la certeza de que quien aparece inscrito como el último propietario del inmueble, deba tenerse como tal y su derecho pueda ser oponible a terceros.  Este principio tiene por objeto asegurar que el comprador de un bien inmueble lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, con la finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea oponible a terceros, aun cuando a la postre resultara no serlo.

En consecuencia, tomando en cuenta que en estos casos no puede hacerse uso del principio de tracto sucesivo, el procedimiento de “inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” requiere de diversos requisitos adicionales al procedimiento normal de inscripción de un inmueble que sí tiene antecedentes registrales, encaminados a garantizar la finalidad de seguridad jurídica que debe otorgar el Registro Público de la Propiedad ya que éste último tiene como función principal dar a conocer la verdadera situación jurídica de un inmueble, tanto respecto del derecho de propiedad, como respecto de las cargas o derechos reales que pueda reportar el inmueble, con la finalidad de impedir fraudes en las enajenaciones y gravámenes sobre inmuebles.

Al respecto, el artículo 3046 del Código Civil Federal establece que el interesado en la inmatriculación de la propiedad o posesión de un inmueble puede optar por obtenerla mediante resolución judicial o mediante resolución administrativa, en los términos siguientes:

  • La inmatriculación por resolución judicial se obtiene:
    • Mediante información de dominio. En este caso quien haya poseído bienes inmuebles por cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente, y no tenga título de propiedad o, teniéndolo no sea susceptible de inscripción por defectuoso, puede ocurrir ante el juez competente para acreditar la prescripción positiva rindiendo la información respectiva.
    • Mediante información posesoria. En este caso, quien tiene una posesión de buena fe apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro Público de la Propiedad en favor de persona alguna, aún antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que dicte el Juez competente.
  • La inmatriculación por resolución administrativa se realiza por resolución del Director del Registro Público de la Propiedad y se obtiene.
      • Mediante la inscripción del decreto por el que se incorpora al dominio público federal o local un inmueble.
      • Mediante la inscripción del decreto por el que se desincorpore del dominio público un inmueble, o el título expedido con base en ese decreto.
      • Mediante la inscripción de un título fehaciente y suficiente para adquirir la propiedad de un inmueble.
      • Mediante la inscripción de la propiedad de un inmueble adquirido por prescripción positiva.
      • Mediante la inscripción de la posesión de buena fe de un inmueble, que reúna los requisitos de aptitud para prescribir.

TESIS Y CRITERIOS RELACIONADOS.

Número de Registro: 169394        

Tesis: 1a./J. 53/2008

Acorde con la jurisprudencia 1a./J. 91/2005, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXII, agosto de 2005, página 86, con el rubro: “INFORMACIONES AD PERPETUAM. LA RESOLUCIÓN QUE EN ELLAS SE DICTE NO ES APTA PARA ACREDITAR LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE MATERIA DE UN JUICIO REIVINDICATORIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO).”, la resolución recaída a diligencias de jurisdicción voluntaria de información ad perpetuam no es apta para acreditar la propiedad, sino sólo la posesión; de ahí que por virtud de la institución jurídica de la causahabiencia, quien posee un bien en esas condiciones, al transmitirlo única y exclusivamente puede trasladar la posesión, ya que el causahabiente sólo puede sustituirse en los derechos de que disponga su causante. En congruencia con lo anterior, se concluye que no queda probado el elemento propiedad, necesario para la procedencia de la acción reivindicatoria, si el título exhibido por el actor para acreditar tal extremo tiene como antecedente causal diligencias de jurisdicción voluntaria de información ad perpetuam, aun cuando esté revestido de la forma de un acto jurídico por el que es factible adquirir la propiedad (venta, donación, testamento, permuta, etcétera), pues con ello sólo se demuestra que se adquirió la posesión del bien, pero no su propiedad.

Número de Registro: 177599        

Tesis: 1a./J. 91/2005

De la interpretación conjunta de los artículos 731 y 734 del Código de Procedimientos Civiles y 1252 del Código Civil, ambos para el Estado de Guanajuato, se advierte que la declaración hecha en un procedimiento de jurisdicción voluntaria sobre diligencias de información ad perpetuam, sólo tiene el alcance de acreditar que se ha tenido la posesión de un inmueble, pero en ningún caso que se acreditó la propiedad y pueden servir de base para que en un juicio posterior se decida sobre la propiedad, siempre y cuando se reúnan las condiciones legales necesarias para ello. Esto es así, porque la propiedad es un derecho erga omnes por definición, mientras que la declaración hecha en las informaciones ad perpetuam sólo es oponible respecto de algunas personas. Por ello, de dichas diligencias no puede desprenderse un derecho de propiedad que no sea oponible a los demás. De igual forma, la declaración emitida en los procedimientos de jurisdicción voluntaria no tiene efectos constitutivos sino sólo declarativos, pues en ellos no existe una contención entre las partes. De esta manera, la propiedad sobre los inmuebles sólo puede acreditarse mediante el juicio contencioso en el que se han reunido las condiciones legales requeridas, por lo que las diligencias de información ad perpetuam resultan ineficaces para probar el elemento de propiedad necesario para ejercer la acción reivindicatoria.

Número de Registro: 160655        

Tesis: 1a. CCXLI/2011 (9a.)

La regla general de que en el Registro Público de la Propiedad sólo puede inscribirse la transmisión de un inmueble que está previamente inscrito, para lo cual se requiere proporcionar los antecedentes registrales en cumplimiento del principio de tracto sucesivo, admite una excepción, prevista en el artículo 74 de la Ley del Registro Público de la Propiedad de San Luis Potosí, que a su vez remite al Código de Procedimientos Civiles local, cuando el inmueble que pretende inscribirse no tiene dichos antecedentes, en cuyo caso la ley prevé el procedimiento especial denominado información ad perpetuam o inmatriculación, que tiene por objeto incorporar un bien inmueble que carece de antecedentes registrales al Registro Público de la Propiedad. En efecto, considerando que en estos casos no puede cumplirse el principio de tracto sucesivo, el procedimiento de inmatriculación precisa el cumplimiento de diversos requisitos adicionales al procedimiento normal de inscripción de un inmueble que tiene antecedentes registrales, todos encaminados a garantizar la seguridad jurídica que debe otorgar el Registro Público de la Propiedad, por lo que involucra una investigación para que la autoridad se cerciore de que el inmueble no ha sido inscrito antes; que quien pretende la inscripción tiene la propiedad o posesión del inmueble; y que no exista una persona con un mejor derecho.

Número de Registro: 339202        

Las diligencias de información de dominio sólo puede promoverlas el que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlas, sin tener título de propiedad o que teniéndolo, no son inscribibles por defectos, pero siempre que esos bienes no estén inscritos en el registro a favor de persona alguna.

Número de Registro: 339199        

Habiéndose acreditado que un predio se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad a nombre de una persona, al promoverse la información ad-perpetuam por otra, carece de base dicha información cuyo presupuesto al tenor del artículo 3023 del Código Civil del Estado de México, es precisamente el de la no inscripción del inmueble a nombre de persona alguna, ya que para el caso contrario, rige lo dispuesto por el artículo 1156 del mismo ordenamiento, o sea que el que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por ese código para adquirirlos por prescripción puede promover juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad.

Número de Registro: 359689        

Aun concediendo a la información ad perpetuam, como actuación judicial, todo el valor probatorio que, de acuerdo con el artículo 554 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal, le corresponde, de ello no se deduce que determinada persona sea la propietaria de los inmueble que trata de reivindicar, puesto que dicha información sólo contiene la declaración de testigos sobre la posesión de determinada persona, y de esa declaración no puede deducirse, en manera alguna, la propiedad del reivindicante.

Soylegalmx

Autor Jesús Villarruel Muñoz

Actualizado a septiembre 2020

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