INMATRICULACIÓN “INFORMACIONES AD PERPETUAM”

El procedimiento de “Inmatriculación” o también llamado “Información Ad-Perpetuam” tiene por objeto la inscripción por primera vez de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad, e involucra una amplia investigación para que la autoridad se cerciore de que el inmueble no ha sido inscrito antes, que quien pretende la inscripción tiene la propiedad o posesión del inmueble, y que no haya una persona con un mejor derecho.

Es muy importante dejar claro que con la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” no puede transmitirse la propiedad de un inmueble, pues por regla general una persona no está en aptitud de transferir un derecho del cual NO dispone. Esto es así  porque la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam”  única y exclusivamente tiene el alcance de probar que se ha tenido la posesión de un inmueble, pero en ningún caso, puede interpretarse que con este instrumento puede acreditarse la propiedad, ya que, por un lado, del texto de artículo 538 del Código Civil Federal se desprende que la Inmatriculación sólo procede cuando se tenga el interés de justificar y/o comprobar la posesión, esto como medio para después acreditar el dominio pleno de un inmueble. Por otro lado, así lo ha confirmado la jurisprudencia en varias ocasiones, teniendo como ejemplo la tesis jurisprudencial más reciente titulada “ACCIÓN REIVINDICATORIA. NO QUEDA PROBADO EL ELEMENTO PROPIEDAD NECESARIO PARA SU PROCEDENCIA, SI EL TÍTULO EXHIBIDO POR EL ACTOR TIENE COMO ANTECEDENTE CAUSAL DILIGENCIAS DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA DE INFORMACIÓN AD PERPETUAM (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO)”.

Al resolver la contradicción de tesis 149/2007 de donde derivo la jurisprudencia antes indicada, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia sostiene que la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” al ser una declaración hecha en un procedimiento de jurisdicción voluntaria, por su naturaleza, NO tiene efectos constitutivos sino sólo declarativos, pues en ellos no existe una contención entre las partes. Las informaciones ad perpetuam consisten en justificar con testigos ciertos hechos que al promovente le interesa que queden consignados de modo solemne, a fin de que consten en lo sucesivo, es decir, sirve para hacer constar hechos que pudieren afectar en lo sucesivo el interés o el derecho de quienes las promueven. Estas informaciones tienen por objeto exteriorizar en forma solemne y documental el derecho que asiste a la persona que las promueve, o bien, preconstituir una prueba, fuera de juicio, de determinados hechos. Por tanto, sólo tiene el alcance de acreditar que se ha tenido la posesión de un inmueble, pero en ningún caso se puede interpretar que a través de esta figura se adquiere la propiedad.

Dicho de otro modo, con la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam”, la declaración que se hace, como todas las que se hacen en jurisdicción voluntaria, solamente tiene efectos declarativos, pues simplemente declaran el estado que guarda en ese momento el hecho o acto de que se trata, pero no constituye ningún derecho, sino que sólo se reconoce la posesión que, de hecho, ya tenía el solicitante, y el alcance probatorio de esas diligencias sólo se limita a acreditar lo señalado por los testigos que desahogaron las diligencias. Así, lo que se declara en la resolución de las informaciones ad perpetuam no es la adquisición de la propiedad, sino que se demuestra la posesión en los términos legales (pública, pacífica, continua, etcétera).

Dicho lo anterior, lo que SI es procedente, es que la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” puede servir de base para que en un juicio posterior se decida sobre la propiedad, como pudiera ser el de prescripción o alguno similar, siempre y cuando se reúnan las condiciones legales necesarias para ello. Es decir, en todo caso para adquirir la propiedad el camino es la prescripción positiva, sirviendo la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” para acreditar la posesión en concepto de propietario, de manera pacífica, continua y publica.  De este modo, si el Juez considera procedente la acción de prescripción positiva, debe declarar en su resolución que el poseedor se ha convertido en propietario, en virtud de la prescripción. Entonces, la declaración de prescripción positiva se manda protocolizar ante notario e inscribir en el Registro Público y entonces SI se tendrá como título de propiedad.

En términos del artículo 1157 del Código Civil Federal, la sentencia ejecutoria que declara procedente la acción de prescripción positiva, se inscribe en el Registro Público y sirve de título de propiedad al poseedor, y, por ello, da al beneficiario de la resolución el poder jurídico directo e inmediato sobre el inmueble para aprovecharlo totalmente, lo cual incluye la capacidad de transmitir el dominio del inmueble y poder establecer gravámenes sobre el mismo. Lo anterior NO sucede con la “Inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” pues como ya mencionó, solamente tiene efectos declarativos que única y exclusivamente tienen el alcance de probar que se ha tenido la posesión de un inmueble.

Por último, inicialmente se mencionó que por regla general sólo puede transmitirse lo que se encuentra previamente inscrito, esto en atención y cumplimiento del principio de tracto sucesivo, el cual se refiere a la cadena o secuencia ininterrumpida que debe existir entre cada uno de los titulares de los derechos inscritos. Las inscripciones de propiedad inmobiliaria se realizan dentro de una secuencia con el fin de unir o enlazar y relacionar las adquisiciones y transmisiones sin que haya una ruptura de continuidad. Se pretende que en el Registro Público de la Propiedad se contenga todo el historial del inmueble para ofrecer la certeza de que quien aparece inscrito como el último propietario del inmueble, deba tenerse como tal y su derecho pueda ser oponible a terceros.  Este principio tiene por objeto asegurar que el comprador de un bien inmueble lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, con la finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea oponible a terceros, aun cuando a la postre resultara no serlo.

En consecuencia, tomando en cuenta que en estos casos no puede hacerse uso del principio de tracto sucesivo, el procedimiento de “inmatriculación” o “Información Ad-Perpetuam” requiere de diversos requisitos adicionales al procedimiento normal de inscripción de un inmueble que sí tiene antecedentes registrales, encaminados a garantizar la finalidad de seguridad jurídica que debe otorgar el Registro Público de la Propiedad ya que éste último tiene como función principal dar a conocer la verdadera situación jurídica de un inmueble, tanto respecto del derecho de propiedad, como respecto de las cargas o derechos reales que pueda reportar el inmueble, con la finalidad de impedir fraudes en las enajenaciones y gravámenes sobre inmuebles.