FIDEICOMISO DE EXTRANJEROS PARA "ADQUIRIR" TIERRAS EN ZONAS RESTRINGIDAS EN MÉXICO. SUS ALCALCES Y LIMITACIONES.

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Por disposición constitucional, en México, las Zonas Restringidas para que extranjeros adquieran inmuebles son: i) cien kilómetros a lo largo de las fronteras y ii) cincuenta kilómetros en las playas. Literal, la fracción I del Artículo 27 constitucional establece que, “por ningún motivo pueden extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas dentro de dichos límites.”

Atención, es importante lo marcado en naranja, las personas físicas extranjeras, NO pueden adquirir el DOMINIO DIRECTO sobre tierras y aguas dentro de la Zona Restringida.

En este sentido, si bien el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera concede la opción de constituir un fideicomiso, es muy importante tener claro, que dicho fideicomiso nunca concede la propiedad del inmueble.

ARTÍCULO 11.- Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean:

I.- Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso previsto en la fracción II del artículo 10 de esta Ley; y

II.- Personas físicas o morales extranjeras.

ARTÍCULO 12.- Se entenderá por utilización y aprovechamiento de los bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria.

El fideicomiso es un contrato tripartito mediante el cual una persona (fideicomitente) transfiere la propiedad (patrimonio fideicomitido) a una institución fiduciaria, para la realización de un fin determinado, acto en el que puede designarse a otra persona como beneficiario del fideicomiso (fideicomisario).

De este modo, cuando alguien pretende vender propiedades a extranjeros ubicadas en la Zona Restringida, y utilizan como medio el Fideicomiso, la titularidad del inmueble la tendrá la Fiduciaria, es decir, el dueño directo del inmueble será la Institución Fiduciaria y NO el ciudadano extranjero.

Dicho de otro modo, en los fideicomisos establecidos para que personas extranjeras disfruten de inmuebles ubicados en la Zona Restringida, la institución fiduciaria es la titular de los derechos reales sobre esos inmuebles (tiene el dominio directo). En cambio, los fideicomisarios extranjeros sólo adquieren el derecho de utilizar y aprovechar el inmueble.

Es muy importante dejar claro que, si un extranjero quiere adquirir una propiedad en Zona Restringida, el fideicomiso no le otorga la propiedad (dominio directo) sobre dicho inmueble, sólo otorga el derecho al uso y disfrute del inmueble.

¿Cuáles son las consecuencias de no tener el dominio pleno? Bueno, pues supongamos que el gobierno quiere expropiar el inmueble donde el ciudadano extranjero ha “comprado” y dicho inmueble se encuentra ubicado en Zona Restringida. Si el ciudadano extranjero quiere ejercer alguna acción legal, no podrá hacerlo directamente, esto porque, quien conserva el dominio pleno sobre la propiedad, es la Institución Fiduciaria. Si el ciudadano extranjero ejerce alguna acción, lo más probable es que se la desechen, esto por carecer de interés legítimo. Para que tengan cuidado.

La única opción que tendría el Ciudadano extranjero para adquirir la propiedad para fines residenciales es que se naturalice, es decir, que adquiera la nacionalidad mexicana. Es importante que tengan claro, que el hecho de obtener una residencia temporal o permanente no los habilita para poder adquirir la propiedad en dichas zonas restringidas, sólo la naturalización.

Atención, otra cosa sucede para actividades NO RESIDENCIALES, pues en ocasiones sociedades mexicanas con capital extranjero y por ende con cláusula de Admisión de Extranjeros, adquieren propiedad en zona restringida, lo cual no significa que sea ilegal. Para estos efectos, el artículo 5 del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, establece que se consideran BIENES INMUEBLES CON FINES RESIDENCIALES aquellos destinados exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros.

Por otro lado, se consideran BIENES INMUEBLES CON FINES NO RESIDENCIALES, los siguientes:

  • Los que se destinen a tiempo compartido.
  • Los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turística y que de manera simultánea sean utilizados para fin residencial.
  • Los adquiridos por instituciones de crédito, intermediarios financieros y organizaciones auxiliares del crédito, para la recuperación de adeudos a su favor que se deriven de operaciones propias de su objeto.
  • Los que se utilicen por personas morales para el cumplimiento de su objeto social, consistente en la enajenación, urbanización, construcción, fraccionamiento y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros.

En general, los bienes inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de servicios.

TESIS Y CRITERIOS RELACIONADOS.

Número de Registro: 2007764

Tesis: XXVII.3o.10 C (10a.)

Conforme a los artículos 381, 383, 384, 385, 386, 391 y 393 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, el fideicomiso es un contrato mediante el cual el fideicomitente transfiere la propiedad de parte de sus bienes o derechos a una institución fiduciaria para la realización de un fin lícito determinado, que puede redundar en beneficio de un fideicomisario. En virtud de este contrato, la institución fiduciaria adquiere la titularidad y defensa del patrimonio fideicomitido, mientras que el fideicomisario, en su caso, obtiene los provechos o remanentes del fideicomiso, sin que esto implique la adquisición de los bienes o derechos afectados. Por su parte, el artículo 11, fracción II, de la Ley de Inversión Extranjera prevé la posibilidad de que la Secretaría de Relaciones Exteriores permita la constitución de fideicomisos en beneficio de personas extranjeras, a fin de que puedan utilizar y aprovechar inmuebles localizados en la zona restringida de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y cincuenta a lo largo de las playas, área en la que les está prohibido adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas, por disposición expresa del artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Ahora bien, en congruencia con la referida restricción constitucional y con la regulación general del fideicomiso, el propio artículo 11 aclara que la utilización y aprovechamiento conferidos a los fideicomisarios extranjeros no constituirán derechos reales sobre los bienes fideicomitidos y que éstos serán adquiridos por la institución fiduciaria. De ahí que los referidos fideicomisarios extranjeros carezcan de derechos reales sobre el patrimonio fideicomitido y, por ende, de interés jurídico para reclamar mediante el juicio de amparo los actos jurisdiccionales que afecten esos derechos.

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Autor Jesús Villarruel Muñoz

Actualizado a septiembre 2020

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