FIDEICOMISO DE EXTRANJEROS PARA "ADQUIRIR" TIERRAS EN ZONAS RESTRINGIDAS EN MÉXICO. SUS ALCALCES Y LIMITACIONES.
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Por disposición constitucional, en México, las Zonas Restringidas para que extranjeros adquieran inmuebles son: i) cien kilómetros a lo largo de las fronteras y ii) cincuenta kilómetros en las playas. Literal, la fracción I del Artículo 27 constitucional establece que, “por ningún motivo pueden extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas dentro de dichos límites.”
Atención, es importante lo marcado en naranja, las personas físicas extranjeras, NO pueden adquirir el DOMINIO DIRECTO sobre tierras y aguas dentro de la Zona Restringida.
En este sentido, si bien el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera concede la opción de constituir un fideicomiso, es muy importante tener claro, que dicho fideicomiso nunca concede la propiedad del inmueble.
ARTÍCULO 11.- Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean:
I.- Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso previsto en la fracción II del artículo 10 de esta Ley; y
II.- Personas físicas o morales extranjeras.
ARTÍCULO 12.- Se entenderá por utilización y aprovechamiento de los bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria.
El fideicomiso es un contrato tripartito mediante el cual una persona (fideicomitente) transfiere la propiedad (patrimonio fideicomitido) a una institución fiduciaria, para la realización de un fin determinado, acto en el que puede designarse a otra persona como beneficiario del fideicomiso (fideicomisario).
De este modo, cuando alguien pretende vender propiedades a extranjeros ubicadas en la Zona Restringida, y utilizan como medio el Fideicomiso, la titularidad del inmueble la tendrá la Fiduciaria, es decir, el dueño directo del inmueble será la Institución Fiduciaria y NO el ciudadano extranjero.
Dicho de otro modo, en los fideicomisos establecidos para que personas extranjeras disfruten de inmuebles ubicados en la Zona Restringida, la institución fiduciaria es la titular de los derechos reales sobre esos inmuebles (tiene el dominio directo). En cambio, los fideicomisarios extranjeros sólo adquieren el derecho de utilizar y aprovechar el inmueble.
Es muy importante dejar claro que, si un extranjero quiere adquirir una propiedad en Zona Restringida, el fideicomiso no le otorga la propiedad (dominio directo) sobre dicho inmueble, sólo otorga el derecho al uso y disfrute del inmueble.
¿Cuáles son las consecuencias de no tener el dominio pleno? Bueno, pues supongamos que el gobierno quiere expropiar el inmueble donde el ciudadano extranjero ha “comprado” y dicho inmueble se encuentra ubicado en Zona Restringida. Si el ciudadano extranjero quiere ejercer alguna acción legal, no podrá hacerlo directamente, esto porque, quien conserva el dominio pleno sobre la propiedad, es la Institución Fiduciaria. Si el ciudadano extranjero ejerce alguna acción, lo más probable es que se la desechen, esto por carecer de interés legítimo. Para que tengan cuidado.
La única opción que tendría el Ciudadano extranjero para adquirir la propiedad para fines residenciales es que se naturalice, es decir, que adquiera la nacionalidad mexicana. Es importante que tengan claro, que el hecho de obtener una residencia temporal o permanente no los habilita para poder adquirir la propiedad en dichas zonas restringidas, sólo la naturalización.
Atención, otra cosa sucede para actividades NO RESIDENCIALES, pues en ocasiones sociedades mexicanas con capital extranjero y por ende con cláusula de Admisión de Extranjeros, adquieren propiedad en zona restringida, lo cual no significa que sea ilegal. Para estos efectos, el artículo 5 del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, establece que se consideran BIENES INMUEBLES CON FINES RESIDENCIALES aquellos destinados exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros.
Por otro lado, se consideran BIENES INMUEBLES CON FINES NO RESIDENCIALES, los siguientes:
- Los que se destinen a tiempo compartido.
- Los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turística y que de manera simultánea sean utilizados para fin residencial.
- Los adquiridos por instituciones de crédito, intermediarios financieros y organizaciones auxiliares del crédito, para la recuperación de adeudos a su favor que se deriven de operaciones propias de su objeto.
- Los que se utilicen por personas morales para el cumplimiento de su objeto social, consistente en la enajenación, urbanización, construcción, fraccionamiento y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros.
En general, los bienes inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de servicios.
TESIS Y CRITERIOS RELACIONADOS.
Número de Registro: 2007764
Tesis: XXVII.3o.10 C (10a.)
Soylegalmx
Autor Jesús Villarruel Muñoz
Actualizado a septiembre 2020