CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

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CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y SUS REQUISITOS DEPENDIENDO EL ESTADO DE LA REPÚBLICA DONDE SE CELEBRE.

De conformidad con el artículo 2243 del Código Civil Federal, puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro, es decir, el contrato de promesa o precontrato como lo conocen en Morelos, Tlaxcala y Zacatecas; tiene como finalidad establecer las bases del contrato futuro que se celebrará.

Dicho de otro modo, el contrato de promesa es un acuerdo preparatorio cuyo objetivo principal es establecer la obligación de celebrar un contrato futuro definitivo, es decir, sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato futuro.

Este tipo de contratos es muy común que se utilice en las preventas de bienes inmuebles. En este sentido, es muy importante dejar claro que, un contrato de “Promesa de Compraventa”, NO significa que de manera automática opere la transmisión de dominio y que por lo tanto la promitente vendedora pierda el dominio con la celebración de la promesa.

Así, la celebración del contrato de promesa es sólo el perfeccionamiento de un compromiso de compra y venta, pero nunca debe interpretarse que con la promesa se perfecciona la compraventa, pues la venta definitiva quedará condicionada al cumplimiento de las obligaciones que se establezcan en la promesa y principalmente a que venza el plazo establecido en la promesa.

 Dicho lo anterior, es importante saber que el contrato de promesa, por ser un contrato preparatorio, NO es traslativo de dominio y por lo tanto NO sirve para acreditar la propiedad y menos el interés jurídico en carácter de propietario.

Ahora, todo contrato de promesa debe contar con los siguientes elementos para su validez:

      • Constar por escrito.
      • Contener los elementos característicos del contrato definitivo.
      • Limitarse a cierto tiempo.

ATENCIÓN

Si bien, todos los Códigos Civiles de las entidades federativas contemplan como elementos de validez los tres puntos antes indicados, hay que poner especial atención dónde se celebra el contrato, pues hay varios Estados de la Republica en donde no basta que el contrato conste por escrito, pues en sus respectivos códigos civiles establecen como requisito de valides que se celebre ante notario y en algunos casos hasta que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.  A continuación, te explicamos los requisitos de cada Estado.

En los Estados de: Aguascalientes, Baja California, Baja California Sur, Chiapas, CDMX, Coahuila, Colima, Durango, Guanajuato, Guerrero, Hidalgo, Jalisco, Michoacán, Nuevo León, Oaxaca, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Tamaulipas, Veracruz; BASTA QUE EL CONTRATO CONSTE POR ESCRITO, SIN NIGUNA FORMALIDAD ADICIONAL.

Nayarit tampoco requiere formalidad alguna, sólo que hay disposición expresa donde se estable que, en aquellos casos donde se omita estipular el plazo en el contrato, se entenderá que está limitado a un año.

Ahora bien, en Estados como Morelos, Puebla, Sonora, Tabasco, Tlaxcala y Zacatecas; la escrituración es opcional, tal y como consta a continuación en cada uno de los artículos de los respectivos Códigos Civiles de cada una de dichas entidades:

MORELOS

ARTICULO 1723.- ELEMENTOS DE VALIDEZ DEL PRECONTRATO. Son elementos de validez del contrato preliminar, además de los generales establecidos por este Código para todos los contratos, los siguientes:

I.- Que se determine el plazo durante el cual se otorgará el contrato definitivo; y

II.- Que el contrato preliminar conste por escrito, pudiendo otorgarse en documento público o privado.

PUEBLA.

Artículo 2112.- La promesa de contratar deberá otorgarse por escrito, en documento público o privado.

SONORA.

ARTICULO 2477.- Son elementos de validez del contrato preliminar, además de los generales establecidos por este Código para todos los contratos, los siguientes:

        1. Que el contrato definitivo tenga un objeto, motivo o fin lícito;
        2. Que se determine el plazo durante el cual se otorgará el contrato definitivo;
        3. Que el contrato preliminar conste por escrito, pudiendo otorgarse en documento público o privado; y

Que las partes tengan capacidad no sólo para celebrar el contrato preliminar, sino también para otorgar el contrato definitivo.

TABASCO

ARTÍCULO 2497.- Elementos de validez. Son elementos de validez de la promesa de contrato, además de los generales establecidos por este Código para todos los contratos, los siguientes:

I.- Que el contrato definitivo tenga un objeto, motivo o fin lícito;

II.- Que la promesa de contrato conste por escrito, pudiendo otorgarse en documento público o privado; y

III.- Que las partes tengan capacidad no sólo para celebrar la promesa de contrato, sino también para otorgar el contrato definitivo.

TLAXCALA

ARTICULO 1843.- Son elementos de validez del precontrato, además de los generales establecidos por este Código para todos los contratos, los siguientes:

I.- Que el contrato definitivo tenga un objeto, motivo o fin lícito;

II.- Que el precontrato conste por escrito, pudiendo otorgarse en documento público o privado; y

III.- Que las partes tengan capacidad no sólo para celebrar el precontrato, sino también para otorgar el contrato definitivo.

ZACATECAS

Artículo 1571

Son elementos de validez del precontrato, además de los generales establecidos por este Código para todos los contratos, los siguientes:

          1. Que el contrato definitivo tenga un objeto, motivo o fin lícito;
          2. Que el precontrato conste por escrito, pudiendo otorgarse en documento público o privado; y
          3. Que las partes tengan capacidad no sólo para celebrar el precontrato, sino también para otorgar el contrato definitivo.

En YUCATÁN, el código civil exige que la promesa se suscriba ante notario o escribano público y en aquellos casos que se trate de bienes inmuebles debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

El artículo 1394 de Código Civil del Estado de Yucatán establece que para que la promesa sea válida, aparte de constar por escrito, debe ser suscrito ante notario o escribano público.

Artículo 1395.- La promesa de contratar que afecte bienes raíces o derechos reales constituidos sobre los mismos, deberá ser inscrita en el registro público de la propiedad.

Así lo confirma la fracción XIV del artículo 2172 del mismo código al establecer que las promesas sobre bienes inmuebles son objeto de inscripción o anotación. 

En CAMPECHE, el contrato de promesa debe constar en escritura pública y al igual que en Yucatán, cuando se trate de inmuebles debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Art. 2145 Código Civil del Estado de Campeche. La promesa de contratar, o contrato preliminar, se celebrará y hará constar en escritura pública, debiendo expresar los elementos característicos del contrato definitivo y el tiempo de vigencia de la promesa.

Art. 2896.- Se inscribirán en el Registro:

III. Los contratos de promesa o contratos preliminares y los contratos de arrendamiento, cuando se refieran a bienes inmuebles.

En CHIHUAHUA pasa lo mismo, siempre que se trate de bienes inmuebles el contrato debe inscribirse y otorgarse en escritura pública.

ARTÍCULO 2128. La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido, debiendo observarse lo establecido en los artículos 2130 y 2131 de este Código.

ARTÍCULO 2129. Para que la promesa de contratar sea válida, debe constar por escrito y limitarse a cierto tiempo. Además, deben precisarse en ella los elementos esenciales del contrato futuro.

ARTÍCULO 2130. El contrato de promesa relativo a bienes inmuebles o derechos reales, cuyo contrato definitivo deba ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, también debe inscribirse para que produzca efectos con relación a terceros.

En este caso, el contrato de promesa deberá otorgarse en escritura pública, si el precio del inmueble o derecho real excede del equivalente a quinientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización. En caso contrario, bastará un escrito privado debidamente ratificado ante fedatario público.

En ESTADO DE MÉXICO pide ratificación de firmas ante notario cuando se trate de Bienes Inmuebles y también su inscripción.

Artículo 7.526.- Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito; en caso de que el contrato futuro recaiga sobre bienes inmuebles deberán ratificarse las firmas ante notario público.

Artículo 7.527.- El contrato de promesa debe contener los elementos característicos del contrato definitivo y el plazo en que habrá de otorgarse éste, en caso de no pactarse plazo, éste será de tres meses.

Artículo 7.528.- La promesa cuyo contrato definitivo deba ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, deberá ser anotada en el mismo registro.

Artículo 7.531.- La promesa termina por:

      1. La celebración del contrato definitivo;
      2. Por convenio;
      3. Por no reclamarse el cumplimiento de la promesa dentro de diez días después de haber fenecido el plazo; en cuyo caso, caducará la anotación en el Registro Público de la Propiedad.

En NUEVO LEÓN basta con la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, NO se exige la comparecencia ante notario.

Art. 2140.- Para que la promesa de contratar sea válida, debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

La promesa de contratar solo surtirá efectos contra tercero cuando se inscriba conforme a la fracción XIV del artículo 2894.

Art. 2894.- Se inscribirán en el Registro:

XIV.- La promesa de contratar para que surta efectos contra tercero;

Y por último SINALOA, donde siempre que la promesa recaiga sobre bienes inmuebles, debe otorgarse en Escritura Pública.  

ART. 2128. Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo; pero si la promesa recae sobre un inmueble, el contrato respectivo deberá otorgarse en escritura pública si el valor excede de quinientos pesos.

TESIS Y CRITERIOS RELACIONADOS.

Número de Registro: 197101

Tesis: XXI.1o.90 C

No existiendo en autos elementos probatorios que acrediten que efectivamente se ha perfeccionado la compraventa, el solo contrato de promesa no es suficiente para acreditar el interés jurídico en carácter de propietario, cuando se reclama la desposesión de un bien inmueble, en virtud de que una promesa de compraventa no genera automáticamente una traslación de dominio; por ello, no es suficiente para acreditar la propiedad y, por ende, el interés jurídico.

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Autor Jesús Villarruel Muñoz

Actualizado a septiembre 2020

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